Vom Leerstand zur Nutzung: Neue Chancen für Immobilienbesitzer

So manch ein Eigentümer kennt diese Ausgangslage: Das geerbte Haus oder Ladengeschäft steht leer, die Mieter sind berufsbedingt in die Stadt gezogen oder ein Gewerbetreibender hat sein Geschäft aufgegeben. Doch wer seine Immobilie länger leer stehen lässt, darf eine Sache dabei nicht vergessen. Ein Leerstand ist in den meisten Fällen nicht "gratis". Es fallen weiterhin laufende Kosten, wie die Grundsteuer oder eine Gebäudeversicherung, an. Zudem kann die Bausubstanz unter dem Leerstand leiden, da regelmäßiges Heizen und Lüften durch die Bewohner wegfallen. Darüber hinaus verliert eine Immobilie an Wert, beispielsweise aufgrund Vandalismus und Einbrüche. Doch welche Nutzung für die eigene Immobilie ist realistisch und wie entscheidet man?

Ursachen verstehen: Gründe, die einen Leerstand begünstigen

Mit dem Leerstand einer Wohnung, Ladenzeile oder eines Einfamilienhauses ist nicht der übliche Übergang vom alten zum neuen Mieter gemeint. Es handelt sich hierbei oft um einen strukturellen Leerstand, der auch dazu führen kann, dass laufende Kosten über einen längeren Zeitraum ohne feste Erträge durch den Eigentümer gezahlt werden müssen. Der Deutschlandatlas gibt Einblick in den Wohnungsleerstand von 2022. Laut der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 standen 1,9 Millionen Wohnungen zum Erhebungsstichtag (15. Mai 2022) leer. Das sind 4,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Der Wohnungsleerstand betreffe in Deutschland insbesondere strukturschwache Regionen. Doch was sind die Gründe für diesen Leerstand?

Zum einen können demografische Gründe eine Rolle spielen. Aber auch grundsätzliche Standortfaktoren sind eine Ursache. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Region als nicht attraktiv gilt oder die Nahversorgung und Erreichbarkeit ungünstig sind. Zudem können die Eigentümer selbst eine Ursache dafür sein, dass eine Immobilie länger ungenutzt bleibt: Steht die eigene Entscheidung, ob und an wen man vermieten möchte, noch aus? Sind die Zuständigkeiten nicht geklärt, beispielsweise aufgrund einer Erbengemeinschaft? Das können alles Ursachen sein, die zum Leerstand führen. Gesetzliche Auflagen, wie eine notwendige Nutzungsänderung, können ebenfalls dazu führen, dass eine Immobilie nicht sofort weitervermietet werden kann. Ein Leerstand kann aber auch erfolgen, wenn dringend notwendige Reparaturen über längere Zeit hinweg aufgeschoben wurden.

Zum einen können demografische Gründe eine Rolle spielen. Aber auch grundsätzliche Standortfaktoren sind eine Ursache. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Region als nicht attraktiv gilt oder die Nahversorgung und Erreichbarkeit ungünstig sind. Zudem können die Eigentümer selbst eine Ursache dafür sein, dass eine Immobilie länger ungenutzt bleibt: Steht die eigene Entscheidung, ob und an wen man vermieten möchte, noch aus? Sind die Zuständigkeiten nicht geklärt, beispielsweise aufgrund einer Erbengemeinschaft? Das können alles Ursachen sein, die zum Leerstand führen. Gesetzliche Auflagen, wie eine notwendige Nutzungsänderung, können ebenfalls dazu führen, dass eine Immobilie nicht sofort weitervermietet werden kann. Ein Leerstand kann aber auch erfolgen, wenn dringend notwendige Reparaturen über längere Zeit hinweg aufgeschoben wurden.

Welche Nutzungsmöglichkeiten sind grundsätzlich denkbar?

Klassische Nutzung der Immobilie als Wohnung. Passt eine Immobilie zum Markt, kann einem Leerstand zeitnah durch eine Vermietung entgegengewirkt werden. Die klassische Wohnungsnutzung sieht entweder vor eine oder mehrere Einheiten dauerhaft zu vermieten, die gesamte Immobilie oder einen Teil selbst zu nutzen oder die Immobilie an eine andere Person zu verkaufen, welche im Anschluss selbst einziehen möchte oder diese als Wohnimmobilie selbst dem Markt anbieten möchte.

Wohnformen, die zeitlich befristet sind. Für Eigentümer besteht zudem die Option, die eigene Immobilie zeitlich befristet anzubieten – als Monteurunterkunft, Arbeiterwohnheim oder Serviced Apartment. Dies ist unter anderem denkbar für Pendler oder Personen, die beruflich für ein Projekt an einem bestimmten Ort auf Zeit wohnen möchten. Für eine Befristung muss bei einer klassischen Wohnraumvermietung allerdings ein sachlicher Grund vorliegen, beispielsweise weil bauliche Maßnahmen anstehen.

Immobilien gewerblich nutzen. Die Immobilie kann für die gewerbliche Nutzung infrage kommen, beispielsweise als Bürogebäude, für Anbieter von Therapie- und Gesundheitszentren oder als Lager, Werkstatt und Büro für ein kleinteiliges Gewerbe.

Immobilie für die Gemeinschafts- und Sozialnutzung. Darüber hinaus ist es denkbar, eine Immobilie für Vereine oder Kultur- und Bildungsangebote zur Verfügung zu stellen. Auch eine Mischnutzung ist denkbar, indem die Teilflächen unterschiedlich genutzt werden.

Diese Rahmenbedingungen sollten Eigentümer einer Immobilie kennen

Eine Nutzungsänderung ist unter anderem nötig, wenn eine Gewerbefläche in Wohnraum oder ein Wohnraum in eine Gewerbefläche umgewandelt werden soll. Der Eigentümer darf dies aber nicht selbständig beschließen. In vielen Fällen muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Dabei können auch temporäre Änderungen oder Änderungen, die nicht baulicher Natur sind, bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigungspflichtig sein.

Ein Eigentümer sollte über die mietrechtlichen Grundfragen informiert sein. Dazu zählen unter anderem die jährliche Abrechnung der Nebenkosten und ob ein Mietverhältnis befristet oder dauerhaft angestrebt werden soll.

Wer als Eigentümer eine Immobilie vermietet, muss wissen, dass die Mieteinnahmen als Einkommen gelten und diese versteuert werden müssen. Neben dem Einkommen durch Mieteinnahmen können Eigentümer auch einiges von der Steuer absetzen. Dazu zählen unter anderem die Absetzung für die Abnutzung (AfA), Zinsen und Nebenkosten. Aber auch Renovierungen und Reparaturen, die als Erhaltungsaufwand gelten, fallen darunter.

Als zukünftiger Vermieter ist es wichtig, sich über notwendige Versicherungen zu informieren. Dazu zählen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie die Wohngebäudeversicherung. Letztere sichert das Gebäude unter anderem gegen Schäden durch Sturm und Feuer ab.

Gegebenenfalls können Sonderthemen für den Eigentümer relevant sein, wie die Anzahl der Stellplätze. Vermieter müssen zudem die Brandschutzregeln einhalten wie das Anbringen von Rauchmeldern und Feuerlöschern.

So entscheiden sich Eigentümer richtig

Um für die eigene Immobilie die passende Nutzungsart zu finden, sollten Eigentümer das Objekt, den Markt, Standortfaktoren und ihre eigenen Ziele im Blick haben. Dazu zählt auch die Frage, ob die eigene Immobilie vom Zustand und Zuschnitt her den Anforderungen des Marktes genügt. Eigentümer sollten sich vor einer Annonce überlegen, was an der Immobilie sanierungs- oder reparaturpflichtig ist. Zudem ist es wichtig, im Vorfeld zu analysieren, ob auf dem jeweiligen Markt eine erkennbare Nachfrage besteht und wie groß die Konkurrenz an vergleichbaren Immobilien ist. Denn das ist Voraussetzung für die eigenen Ziele, die man erreichen möchte: Ist es einem wichtiger, viele Einnahmen zu generieren, den Wert zu erhalten oder doch eine schnelle Vermietung mit wenig Aufwand zu erzielen?